Baufinanzierung
Baufinanzierung Eigenkapital: Wie viel brauchst du wirklich?
Wie viel Eigenkapital braucht eine Baufinanzierung? Nebenkosten je Bundesland, Beleihungsauslauf, Zinsaufschlag und Beispielrechnung mit 450.000 € in NRW.
Für eine Baufinanzierung brauchst du mindestens so viel Eigenkapital, wie die Kaufnebenkosten ausmachen: je nach Bundesland 9 bis 13 Prozent des Kaufpreises. Bei 450.000 Euro in Nordrhein-Westfalen sind das ca. 53.000 Euro. Jeder weitere Euro senkt den Zinssatz, weil der Beleihungsauslauf fällt. Wie die Rechnung im Detail aussieht und wo die sinnvolle Grenze liegt, zeige ich dir hier.
Warum Banken Eigenkapital wollen
Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern einen Anteil am Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank im Verwertungsfall dauerhaft für erzielbar hält, meist 85 bis 90 Prozent des Kaufpreises. Alles darüber, also der Rest des Kaufpreises und die kompletten Nebenkosten, ist aus Sicht der Bank ungedecktes Risiko.
Deshalb gilt die Faustregel: Nebenkosten zahlst du immer selbst. Einige Banken finanzieren sie mit, dann aber zu deutlich schlechteren Konditionen und nur bei sehr guter Bonität. Dazu unten mehr.
Der zweite Grund für Eigenkapital ist der Zins. Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Auslauf, desto günstiger der Zins. Dieser Zusammenhang ist der wichtigste Hebel in der gesamten Finanzierung.
Kaufnebenkosten je Bundesland
Die Nebenkosten setzen sich aus drei Posten zusammen:
- Grunderwerbsteuer: Landessache, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Notar und Grundbuch: Bundesweit ca. 1,5 bis 2,0 Prozent, abhängig von Kaufpreis und Darlehenshöhe (Grundschuldbestellung).
- Maklerprovision: Seit Ende 2020 bei Verbrauchern hälftig geteilt (§ 656c BGB), üblich sind 3,57 Prozent für den Käufer inklusive Mehrwertsteuer. Bei provisionsfreien Angeboten entfällt dieser Posten.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer (Stand 2026) | Nebenkosten ohne Makler (ca.) | Nebenkosten mit Makler 3,57 % (ca.) |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 5,3 % | 8,9 % |
| Hamburg | 5,5 % | 7,3 % | 10,9 % |
| Sachsen | 5,5 % | 7,3 % | 10,9 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 6,8 % | 10,4 % |
| Niedersachsen, Bremen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % | 6,8 % | 10,4 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 7,8 % | 11,4 % |
| Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % | 8,3 % | 11,9 % |
Zwischen Bayern und NRW liegen bei 450.000 Euro Kaufpreis 13.500 Euro allein bei der Grunderwerbsteuer. Wer sich fragt, warum die Faustregel "10 Prozent Nebenkosten" nicht überall passt: Deshalb.
Ein Spartipp, der legal und anerkannt ist: Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Sauna oder Markisen kann im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Wert muss realistisch sein, Finanzämter akzeptieren meist bis ca. 15 Prozent des Kaufpreises ohne Nachfrage. Achtung: Die Bank rechnet den Inventaranteil nicht zum Beleihungswert, der Beleihungsauslauf steigt also leicht.
Beleihungsauslauf und Zinsaufschlag
Hier wird aus Eigenkapital bares Geld. Banken bieten für verschiedene Beleihungsausläufe unterschiedliche Zinssätze. Die Stufen und Aufschläge variieren je nach Bank, Stand 2026 sind folgende Größenordnungen für eine zehnjährige Zinsbindung realistisch:
| Beleihungsauslauf | Zinsaufschlag ggü. 60 % (ca.) | Sollzins bei 3,4 % Basis (ca.) |
|---|---|---|
| bis 60 % | 0 Prozentpunkte | 3,4 % |
| bis 80 % | +0,1 bis 0,2 | 3,55 % |
| bis 90 % | +0,3 bis 0,5 | 3,8 % |
| bis 100 % | +0,6 bis 0,9 | 4,2 % |
| über 100 % (Nebenkosten mitfinanziert) | +1,0 bis 1,5 | 4,7 % |
Diese Aufschläge gelten für das gesamte Darlehen, nicht nur für den Teil über der Stufe. Wer von 91 auf 90 Prozent kommt, spart den Aufschlag auf die volle Summe. Deshalb lohnt es sich, Eigenkapital so einzusetzen, dass man knapp unter eine Stufe fällt, zum Beispiel über eine etwas niedrigere Darlehenssumme oder einen Zuschuss von Familie.
Beispiel: 450.000 Euro in Nordrhein-Westfalen
Familie Berger kauft ein Reihenhaus in Dortmund für 450.000 Euro über einen Makler. Nettoeinkommen zusammen 5.400 Euro, Ersparnisse 120.000 Euro.
Schritt 1: Nebenkosten
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer 6,5 % | 29.250 € |
| Notar und Grundbuch ca. 1,8 % | 8.100 € |
| Maklerprovision 3,57 % | 16.065 € |
| Nebenkosten gesamt | 53.415 € |
| Gesamtkosten des Kaufs | 503.415 € |
Schritt 2: Eigenkapital aufteilen
Von 120.000 Euro Ersparnis behalten die Bergers 25.000 Euro als Reserve für Umzug, Renovierung und Notfälle. Es bleiben 95.000 Euro für den Kauf. Davon gehen 53.415 Euro für Nebenkosten ab, 41.585 Euro fließen in den Kaufpreis.
Schritt 3: Darlehen und Beleihungsauslauf
Darlehen: 450.000 minus 41.585 = 408.415 Euro, gerundet 408.000 Euro. Beleihungswert (90 Prozent des Kaufpreises): 405.000 Euro. Beleihungsauslauf: 408.000 / 405.000 = ca. 101 Prozent.
Das ist ungünstig. Obwohl die Bergers 95.000 Euro einbringen, landen sie aus Sicht der Bank über 100 Prozent, weil der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt. Viele Banken rechnen etwas großzügiger, aber der Punkt bleibt: 9 Prozent Eigenkapital im Kaufpreis reichen nicht für eine gute Stufe.
Schritt 4: Drei Szenarien vergleichen
| Szenario | Eigenkapital gesamt | Darlehen | Beleihungsauslauf (ca.) | Sollzins (ca.) | Rate bei 2 % Tilgung | Zinskosten in 10 Jahren (ca.) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A: Nur Nebenkosten + 42.000 € | 95.000 € | 408.000 € | 101 % | 4,2 % | 2.108 € | 158.000 € |
| B: Nebenkosten + 90.000 € | 143.000 € | 360.000 € | 89 % | 3,8 % | 1.740 € | 127.000 € |
| C: Nebenkosten + 135.000 € | 188.000 € | 315.000 € | 78 % | 3,55 % | 1.457 € | 104.000 € |
Szenario B wäre mit einem Zuschuss der Eltern von 48.000 Euro erreichbar. Die Rate sinkt um 368 Euro im Monat, die Zinskosten über zehn Jahre um ca. 31.000 Euro. Der Zuschuss von 48.000 Euro wirkt also wie 79.000 Euro: 48.000 Euro weniger Schulden plus 31.000 Euro gesparte Zinsen. Das ist die Hebelwirkung des Beleihungsauslaufs.
Für die Bergers ohne Zuschuss bleibt Szenario A machbar: Die Rate von 2.108 Euro entspricht 39 Prozent des Nettoeinkommens, knapp unter der üblichen Grenze von 40 Prozent. Es funktioniert, aber ohne Puffer für Zinsanstieg nach der Zinsbindung.
100- und 110-Prozent-Finanzierung: Wann sie geht und was sie kostet
Eine 100-Prozent-Finanzierung deckt den vollen Kaufpreis, du zahlst nur die Nebenkosten. Eine 110-Prozent-Finanzierung deckt auch die Nebenkosten, du bringst null Eigenkapital ein. Beides bieten nur einige Banken an, und nur unter Bedingungen:
- Nettoeinkommen deutlich über dem Bedarf, oft mindestens 4.000 bis 5.000 Euro für ein Paar
- Unbefristeter Arbeitsvertrag außerhalb der Probezeit, bei Selbstständigen meist ausgeschlossen
- Sehr gute Bonität, keine negativen Einträge
- Objekt in gefragter Lage mit guter Wiederverkäuflichkeit
- Tilgung meist mindestens 3 Prozent, damit die Restschuld schnell sinkt
Die Kosten: Zinsaufschlag 1,0 bis 1,5 Prozentpunkte gegenüber einer 80-Prozent-Finanzierung. Bei 500.000 Euro Darlehen sind das 5.000 bis 7.500 Euro Mehrzins pro Jahr, über zehn Jahre 50.000 bis 75.000 Euro. Dazu kommt das Verwertungsrisiko: Musst du nach drei Jahren verkaufen, etwa wegen Trennung oder Jobwechsel, deckt der Erlös nach Abzug der Nebenkosten die Restschuld oft nicht. Du verkaufst das Haus und hast danach noch Schulden.
Sinnvoll ist eine Vollfinanzierung in einem Fall: Du hast ein hohes, sicheres Einkommen, aber noch wenig gespart, und die Alternative wäre, fünf Jahre weiter zu mieten und in dieser Zeit steigende Preise und Mieten zu zahlen. Dann kann eine 100-Prozent-Finanzierung mit hoher Tilgung sinnvoll sein. Eine 110-Prozent-Finanzierung ist fast nie die bessere Wahl gegenüber zwei bis drei Jahren Sparen.
Was als Eigenkapital zählt
Mehr als die meisten denken:
- Guthaben auf Konten, Tagesgeld, Festgeld
- Wertpapierdepots (Banken rechnen Aktien oft mit Abschlag an)
- Bausparguthaben
- Rückkaufswerte von Lebensversicherungen (prüfen, ob Kündigung sinnvoll ist, oft nicht)
- Schenkungen oder zinsloses Darlehen von Familie (Freibetrag für Kinder 400.000 Euro je Elternteil, § 16 ErbStG)
- Ein bereits bezahltes Grundstück beim Neubau
- Eigenleistung beim Bau, die sogenannte Muskelhypothek, von Banken meist bis 10 bis 15 Prozent der Baukosten akzeptiert
Was nicht zählt: Riester-Guthaben kann über Wohn-Riester eingesetzt werden, ist aber kompliziert. Betriebsrenten und gesetzliche Rentenansprüche sind tabu. Konsumkredite als "Eigenkapital" aufzunehmen ist Betrug gegenüber der Bank und wird bei der Haushaltsrechnung ohnehin auffallen.
Marcos Einschätzung
Marcos Einschätzung: Die häufigste Frage in meinen Finanzierungsgesprächen ist nicht "Wie viel Eigenkapital?", sondern "Reicht das, was wir haben?". Meine Antwort ist fast immer: Rechnet die Rate mit einem Zins, der 1,5 Prozentpunkte über dem heutigen liegt, und schaut, ob ihr dann noch gut schlaft. Wer dafür zwei Jahre länger spart, bekommt meist eine bessere Zinsstufe und in jedem Fall ruhigere Nächte.
Fazit
- Nebenkosten (9 bis 13 Prozent je nach Bundesland) musst du praktisch immer selbst zahlen. Bei 450.000 Euro in NRW sind das ca. 53.000 Euro.
- Jeder weitere Euro Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zins auf das gesamte Darlehen. Die Stufen 90 und 80 Prozent sind die wichtigsten.
- Behalte 15.000 bis 30.000 Euro Reserve zurück, statt alles in die Immobilie zu stecken.
Mit dem Baufinanzierungsrechner kannst du Kaufpreis, Bundesland und Eigenkapital eingeben und siehst Rate, Beleihungsauslauf und Zinskosten im Vergleich. Alles zu Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgung findest du auf der Seite zur Baufinanzierung.
Häufige Fragen
Kurz beantwortet
Mindestens die Kaufnebenkosten, also je nach Bundesland 9 bis 13 Prozent des Kaufpreises. Empfehlenswert sind zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises, damit der Beleihungsauslauf unter 90 oder 80 Prozent fällt und der Zinssatz sinkt.