Baufinanzierung
Baufinanzierungs-Rechner
Berechne Monatsrate, Nebenkosten, Restschuld nach Zinsbindung und die Zeit bis zur Schuldenfreiheit, und prüfe, ob die Rate zu deinem Einkommen passt.
- 1.Trage Kaufpreis, Eigenkapital und dein Bundesland ein.
- 2.Wähle Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung.
- 3.Gib dein Haushaltsnettoeinkommen an.
- 4.Lies Monatsrate, Restschuld, Zinskosten und Beleihungsauslauf ab, und ob die Rate unter 35 % deines Nettos bleibt.
Hintergrund
Was das Ergebnis bedeutet
Für eine Baufinanzierung gilt als Faustregel: Die monatliche Rate sollte höchstens 35 % des Haushaltsnettoeinkommens betragen, das Eigenkapital mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 % des Kaufpreises) plus idealerweise 10–20 % des Kaufpreises decken. Bei einem Sollzins von aktuell ca. 3,3–3,9 % (Stand 2026) und 2–3 % anfänglicher Tilgung dauert die Volltilgung 25–33 Jahre. Wichtig sind eine Zinsbindung von 15 Jahren oder länger, Sondertilgungsrechte und eine Liquiditätsreserve nach dem Kauf.
Eigenkapital hat zwei Funktionen: Es senkt die Darlehenssumme und damit die Rate, und es senkt den Zinssatz, weil die Bank ihr Risiko über den Beleihungsauslauf bepreist. Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie (meist 80–90 % des Kaufpreises). Liegt er unter 60 %, bekommst du die besten Konditionen. Zwischen 60 und 80 % steigt der Zins moderat, über 90 % deutlich, über 100 % (Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten) verlangen die wenigen Banken, die das überhaupt anbieten, Stand 2026 oft 0,8–1,2 Prozentpunkte Aufschlag.
Die Empfehlung lautet deshalb: Nebenkosten komplett aus Eigenkapital, plus 10–20 % des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro Kaufpreis in Hessen also mindestens 44.000 Euro (Nebenkosten) und idealerweise 84.000 bis 124.000 Euro insgesamt. Wer weniger hat, muss nicht zwingend warten, aber er sollte die Rechnung ehrlich machen: 0,7 Prozentpunkte mehr Zins auf 350.000 Euro sind 2.450 Euro pro Jahr, über 15 Jahre Zinsbindung rund 30.000 Euro.
Häufige Fragen
Nach der 35-%-Regel sind das maximal 1.400 Euro Rate. Bei 3,6 % Sollzins und 2,5 % Tilgung entspricht das einem Darlehen von ca. 275.000 Euro. Mit 80.000 Euro Eigenkapital und 12 % Kaufnebenkosten ergibt sich ein Kaufpreis von ca. 315.000 Euro. In Bayern mit 3,5 % Grunderwerbsteuer wären es ca. 325.000 Euro. Rechne zusätzlich mit 3–4 Euro pro Quadratmeter monatlich für Wohnnebenkosten.
Nächster Schritt
Lass uns über deine Baufinanzierung sprechen.
15 Minuten am Telefon. Du erzählst, wo du stehst, wir hören zu und rechnen mit. Am Ende hast du eine ehrliche Einschätzung. Und wenn die lautet „Du brauchst gerade nichts“, ist das auch in Ordnung.