Checkliste · Hauskauf & Baufinanzierung
Checkliste Hauskauf: Baufinanzierung, Versicherungen und Rücklagen
Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens, mit Kreditlaufzeiten von 30 Jahren und einer Summe, die das Zehnfache des Jahresnettos übersteigt. Fehler bei Budget, Finanzierungsstruktur oder Absicherung lassen sich später kaum korrigieren. Diese Checkliste führt vom ersten Kassensturz bis zum ersten Jahr im neuen Zuhause.
Aktualisiert:
Das Wichtigste in Kürze
Beim Hauskauf solltest du zuerst das Budget festlegen: Die Kreditrate sollte maximal ca. 35 % des Haushaltsnettos betragen, die Kaufnebenkosten von ca. 10–15 % kommen aus dem Eigenkapital. Vor dem Notartermin brauchst du eine Finanzierungsbestätigung, ab Gefahrübergang eine Wohngebäudeversicherung. Risikolebensversicherung in Höhe der Restschuld und eine ausreichende BU schützen die Finanzierung, und 1 € pro m² und Monat Rücklage das Haus.
1Vor der Suche
Haushaltsrechnung aufstellen: Monatliche Kreditrate inklusive Nebenkosten maximal ca. 35 % des Nettoeinkommens, gerechnet mit dem Einkommen, das auch in Elternzeit oder Teilzeit sicher bleibt.
Eigenkapital zusammenstellen: Mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 % je nach Bundesland) plus idealerweise 10–20 % des Kaufpreises, je mehr, desto niedriger der Zins.
Kaufen oder Mieten nüchtern durchrechnen: Entscheidend ist der Vergleich Kaufpreis zu Jahresmiete und wie lange du realistisch bleibst, unter zehn Jahren lohnt Kaufen selten.
Schufa-Selbstauskunft einholen und Gehaltsnachweise, Steuerbescheide und Kontoauszüge der letzten drei Monate bereitlegen.
KfW- und Landesförderungen prüfen: Wohneigentum für Familien, energetische Sanierung oder Neubau mit Effizienzstandard. Anträge müssen vor Kaufvertrag oder Baubeginn gestellt werden.
2Vom Objekt bis zum Notartermin
Kaufnebenkosten für das konkrete Objekt kalkulieren: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar und Grundbuch ca. 1,5–2 %, Makler meist 3,57 % für Käufer.
Mehrere Finanzierungsangebote einholen und auf Effektivzins, Sollzinsbindung (10–20 Jahre), Tilgung (mindestens 2 %), Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel vergleichen.
Verbindliche Finanzierungsbestätigung der Bank einholen, erst dann den Notartermin vereinbaren. Ein Rücktritt nach Beurkundung kostet Notar- und Grundbuchgebühren und ggf. Schadensersatz.
vor dem NotarterminKaufvertragsentwurf zwei Wochen vor dem Termin prüfen (gesetzliche Frist bei Verbraucherverträgen, § 17 Abs. 2a BeurkG), insbesondere Übergabetermin, Gefahrübergang und mitverkauftes Inventar.
2 Wochen vor NotarterminRisikolebensversicherung in Höhe der Darlehenssumme abschließen, Laufzeit mindestens bis Ende der Zinsbindung, besser bis zur vollständigen Tilgung, fallend oder konstant je nach Familiensituation.
vor DarlehensauszahlungMehr dazuBU-Rente prüfen: Sie muss nach dem Kauf Kreditrate plus Lebenshaltung decken. Der Immobilienkauf ist in guten Tarifen ein Anlass für die Nachversicherungsgarantie.
Bei Neubau: Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung und Feuerrohbauversicherung vor dem ersten Spatenstich abschließen, als Bauherr haftest du für Unfälle auf der Baustelle.
vor Baubeginn
3Rund um die Übergabe
Wohngebäudeversicherung ab Gefahrübergang (meist Kaufpreiszahlung oder Schlüsselübergabe, § 446 BGB), bestehender Vertrag des Verkäufers geht über, kann aber innerhalb eines Monats nach Grundbucheintrag gekündigt werden.
ab GefahrübergangElementarschadenschutz (Starkregen, Hochwasser, Rückstau) in die Gebäudeversicherung aufnehmen, ohne ihn sind Keller- und Starkregenschäden nicht gedeckt.
Hausratversicherung auf neue Adresse und größere Wohnfläche umstellen; Umzugsgut ist meist einen Monat beidseitig versichert.
zum UmzugHaus- und Grundbesitzerhaftpflicht prüfen: Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern ist sie in der privaten Haftpflicht enthalten, bei Vermietung oder unbebauten Grundstücken braucht es einen eigenen Vertrag.
Zählerstände protokollieren, Versorger ummelden und Übergabeprotokoll mit Fotos erstellen.
am Übergabetag
4Im ersten Jahr als Eigentümer
Instandhaltungsrücklage aufbauen: ca. 1 € pro m² Wohnfläche und Monat auf ein separates Tagesgeldkonto, bei älteren Häusern eher 1,50 €.
Grundsteuerbescheid prüfen: Seit der Reform 2025 gelten neue Messbeträge und Hebesätze; Einspruch ist innerhalb eines Monats möglich.
1 Monat nach BescheidSondertilgung einplanen: Jahresbonus, Steuererstattung oder Erbschaft direkt in den Kredit, jede frühe Tilgung spart Zinsen über die gesamte Restlaufzeit.
Anschlussfinanzierung im Blick behalten: Fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung lohnt ein Forward-Darlehen, wenn die Zinsen steigen.
Testament und Vorsorgevollmacht anpassen: Bei Immobilien im gemeinsamen Eigentum und Kindern ist eine klare Regelung besonders wichtig.
Experten-Tipps
Was in dieser Phase oft übersehen wird
Rechne mit dem Einkommen, das sicher bleibt
Banken kalkulieren mit beiden Vollzeitgehältern. Realistischer ist das Einkommen, das auch mit Kindern, Elternzeit oder einem Jobwechsel bleibt. Wer die Rate so wählt, dass sie mit einem Gehalt plus Elterngeld tragbar ist, schläft ruhiger. Mit dem Rest der Liquidität tilgst du über Sondertilgungen schneller, flexibel und ohne Zwang.
Gefahrübergang ist nicht Grundbucheintrag
Eigentümer wirst du erst mit Eintragung im Grundbuch, oft Monate nach dem Notartermin. Die Gefahr trägst du aber ab Übergabe oder Kaufpreiszahlung, was im Kaufvertrag steht. Brennt das Haus dazwischen ab, bist du betroffen. Die Gebäudeversicherung des Verkäufers geht auf dich über, aber kläre vor der Übergabe, ob sie Elementarschäden und den aktuellen Wert abdeckt.
RLV über Kreuz schützt Partner und Finanzierung
Beim gemeinsamen Hauskauf sollte jeder Partner das Leben des anderen versichern und selbst Versicherungsnehmer sein. Stirbt ein Partner, erhält der andere die Summe erbschaftsteuerfrei und tilgt den Kredit, ohne das Haus verkaufen zu müssen. Als Versicherungssumme empfiehlt sich mindestens die Restschuld, bei Kindern zusätzlich drei bis fünf Jahresnettos.
Die BU ist die eigentliche Kreditversicherung
Banken bieten gern eine Restschuldversicherung an, die bei Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit zahlt. Sie ist teuer und voller Ausschlüsse. Eine ausreichend hohe Berufsunfähigkeitsversicherung sichert dagegen das Einkommen über die gesamte Kreditlaufzeit, und zwar unabhängig vom Kredit. Prüfe vor dem Kauf, ob deine BU-Rente Rate plus Lebenshaltung deckt.
FAQ
Häufige Fragen
Passende Ratgeber
Als Faustregel sollte die monatliche Kreditrate inklusive Nebenkosten maximal ca. 35 % deines Haushaltsnettos betragen. Bei 4.500 € Netto sind das ca. 1.575 €. Bei einem Zins von ca. 3,5 % und 2 % Tilgung ergibt das eine Darlehenssumme von rund 340.000 €. Dazu kommt dein Eigenkapital abzüglich Kaufnebenkosten. Unser Baufinanzierungsrechner zeigt dir Rate, Zinskosten und Restschuld für verschiedene Varianten.
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Nächster Schritt
15 Minuten, die sich auszahlen.
15 Minuten am Telefon. Du erzählst, wo du stehst, wir hören zu und rechnen mit. Am Ende hast du eine ehrliche Einschätzung. Und wenn die lautet „Du brauchst gerade nichts“, ist das auch in Ordnung.