Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler je Bundesland

Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Satz der Grunderwerbsteuer selbst festlegen, vorher galten bundesweit 3,5 %. Das Ergebnis ist ein Flickenteppich zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in vier Ländern. Bemessungsgrundlage ist der notariell beurkundete Kaufpreis einschließlich aller Gegenleistungen, die untrennbar mit dem Grundstück verbunden sind: das Haus, fest eingebaute Küchen oder Einbauschränke, wenn sie nicht separat ausgewiesen werden, und bei Bauträgerverträgen auch die Bauleistung, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich verbunden sind.

Der Ablauf: Nach der Beurkundung meldet der Notar den Kauf an das Finanzamt, das innerhalb weniger Wochen den Grunderwerbsteuerbescheid verschickt. Die Zahlung ist nach einem Monat fällig. Erst wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat, also die Steuer bezahlt ist –, kann der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen. Die Grunderwerbsteuer ist damit der erste große Betrag, der nach dem Notartermin fließt, oft noch vor dem Kaufpreis selbst.

Für die Finanzierung heißt das: Diesen Betrag musst du liquide haben, bevor die Bank das Darlehen auszahlt. Banken finanzieren die Nebenkosten ungern mit, weil sie keinen Gegenwert schaffen, die Immobilie ist nach dem Kauf nicht mehr wert, nur weil du Steuer gezahlt hast. Bei einem Kauf über die Landesgrenze hinweg lohnt es sich also durchaus, Angebote in Niedersachsen (5,0 %) mit denen in Nordrhein-Westfalen (6,5 %) zu vergleichen, bei 450.000 Euro liegen 6.750 Euro dazwischen. Der Baufinanzierungs-Rechner rechnet mit dem Satz deines Bundeslands.

Ohne Notar kein Immobilienkauf: Der Kaufvertrag muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden, sonst ist er nichtig. Die Notargebühren richten sich nach dem Geschäftswert (dem Kaufpreis) und sind im GNotKG bundesweit festgelegt, verhandeln ist nicht möglich, ein Notarvergleich daher sinnlos. Für die Beurkundung des Kaufvertrags fällt eine 2,0-fache Gebühr an, dazu kommen Gebühren für den Vollzug (Einholung von Genehmigungen, Löschung alter Grundschulden), die Betreuung (Überwachung der Kaufpreiszahlung) und Auslagen. In Summe ca. 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises.

Das Grundbuchamt berechnet für die Eintragung der Auflassungsvormerkung (sichert dir das Grundstück bis zur Umschreibung), die Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls Löschungen zusammen ca. 0,5 % des Kaufpreises. Finanzierst du über eine Bank, kommt die Grundschuldbestellung hinzu: Der Notar beurkundet sie (1,0-fache Gebühr nach dem Grundschuldbetrag), das Grundbuchamt trägt sie ein. Bei einer Grundschuld über 350.000 Euro sind das zusammen ca. 1.200 bis 1.500 Euro. Diese Kosten werden oft vergessen, weil sie nicht vom Kaufpreis, sondern von der Darlehenssumme abhängen.

Zwei Spartipps, die wirklich funktionieren: Erstens kannst du eine bestehende Grundschuld des Verkäufers übernehmen, statt sie löschen und neu eintragen zu lassen, wenn der Verkäufer sie abtritt und deine Bank mitspielt, sparst du Löschungs- und Neueintragungskosten. Zweitens: Lass die Grundschuld nur in Höhe des tatsächlichen Darlehens eintragen, nicht pauschal höher „für später“. Die Gebühren steigen mit dem Betrag. Vorsicht beim Gegenteil: Eine zu niedrige Grundschuld blockiert eine spätere Aufstockung.

Bis 2020 war es in vielen Bundesländern üblich, dass der Käufer die komplette Maklerprovision von bis zu 7,14 % zahlt, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten hat das für Verbraucher beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern geändert: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte zahlen; der Käufer zahlt höchstens genauso viel wie der Verkäufer (§ 656c, § 656d BGB). In der Praxis haben sich meist 3,57 % für jede Seite (3 % plus 19 % Mehrwertsteuer) durchgesetzt, in einigen Regionen auch 2,38 % oder 2,98 %.

Die Teilungsregel gilt nicht für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, unbebaute Grundstücke oder wenn der Käufer kein Verbraucher ist, dort ist die Verteilung weiterhin frei verhandelbar. Außerdem ist die Provision für den Käufer erst fällig, wenn der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er seinen Anteil gezahlt hat. Der Maklervertrag mit dem Käufer muss in Textform (E-Mail reicht) geschlossen werden, mündliche Vereinbarungen sind unwirksam. Wer also ein Exposé anfordert und darin eine Provisionsklausel akzeptiert, hat einen Vertrag.

Komplett provisionsfrei kaufst du direkt vom Eigentümer, vom Bauträger (dort steckt die Vertriebsprovision aber im Preis) oder von einer Wohnungsgesellschaft. Verhandeln lohnt sich trotzdem: Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt, und bei schwer verkäuflichen Objekten oder langem Leerstand ist der Makler oft bereit, einen Teil nachzulassen, vor allem, wenn du eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen kannst und schnell beurkunden willst. Mehr zur Vorbereitung auf das Bankgespräch auf der Themenseite Baufinanzierung.

Die offiziellen Nebenkosten sind nur der Anfang. Beim Bestandskauf solltest du vor der Unterschrift einen Bausachverständigen mitnehmen: Für 500 bis 1.500 Euro begleitet er die Besichtigung und erkennt Feuchteschäden, marode Leitungen oder ein Dach kurz vor der Sanierung. Dinge, die später fünf- bis sechsstellige Beträge kosten. Ein Verkehrswertgutachten (1.500–2.500 Euro) brauchst du selten, aber bei ungewöhnlichen Objekten oder Erbengemeinschaften kann es helfen. Manche Banken berechnen eine Schätzgebühr für ihre eigene Wertermittlung, frag nach, ob sie entfällt.

Nach dem Kauf geht es weiter: Umzug (1.500 bis 5.000 Euro mit Spedition), Renovierung (Böden, Wände, Bad: schnell 10.000 bis 30.000 Euro), Küche (8.000 bis 25.000 Euro, wenn keine übernommen wird), Außenanlagen beim Neubau (Terrasse, Zaun, Pflaster: 10.000 bis 30.000 Euro, oft nicht im Bauträgerpreis). Dazu laufende Posten, die ab dem Übergang anfallen: Wohngebäudeversicherung (300 bis 700 Euro im Jahr, von der Bank verlangt), Grundsteuer und bei Wohnungen das Hausgeld inklusive Instandhaltungsrücklage. Diese Beträge gehören nicht in die Baufinanzierung, aber in die Liquiditätsplanung.

Beim Neubau kommen Bereitstellungszinsen dazu: Die Bank stellt das Darlehen bereit, du rufst es nach Baufortschritt ab. Nach einer zinsfreien Zeit von meist 6 bis 12 Monaten berechnet sie auf den nicht abgerufenen Teil ca. 0,15 bis 0,25 % pro Monat (Stand 2026). Bei 200.000 Euro Restabruf und sechs Monaten Bauverzögerung sind das rund 2.400 Euro. Verhandle eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 12 bis 24 Monaten. Außerdem zahlst du beim Neubau während der Bauphase Miete und Zinsen gleichzeitig, ein Doppelbelastungszeitraum von 12 bis 18 Monaten.

Das Beispiel: Ein Reihenhaus für 450.000 Euro, gekauft über einen Makler mit 3,57 % Käuferprovision, Notar und Grundbuch mit 2,0 % inklusive Grundschuldbestellung. Nur die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich. In Bayern (3,5 %) zahlst du 15.750 Euro Steuer, 9.000 Euro Notar und Grundbuch und 16.065 Euro Makler, zusammen ca. 40.800 Euro oder 9,1 %. In Niedersachsen (5,0 %) sind es 22.500 Euro Steuer, also ca. 47.600 Euro oder 10,6 %. In Nordrhein-Westfalen (6,5 %) 29.250 Euro Steuer, also ca. 54.300 Euro oder 12,1 %.

Ohne Makler, etwa beim Kauf direkt vom Eigentümer, fallen die 16.065 Euro weg: Bayern ca. 24.800 Euro (5,5 %), Niedersachsen ca. 31.500 Euro (7,0 %), NRW ca. 38.300 Euro (8,5 %). Der Unterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Szenario beträgt fast 30.000 Euro, mehr als viele Haushalte in zwei Jahren sparen können. Deshalb ist die Nebenkostenfrage keine Fußnote, sondern bestimmt mit, wie viel Immobilie du dir leisten kannst.

In der Finanzierung wirkt sich das doppelt aus. Erstens brauchst du das Geld als Eigenkapital, weil Banken Nebenkosten nur gegen deutliche Zinsaufschläge mitfinanzieren, mehr dazu im Artikel zu Eigenkapital und Beleihungsauslauf. Zweitens fehlt dieses Eigenkapital dann beim Kaufpreis: Mit 100.000 Euro Eigenkapital bleiben in NRW nach Nebenkosten rund 46.000 Euro für den Kaufpreis, in Bayern rund 59.000 Euro. Das verändert den Beleihungsauslauf und damit den Zins.

Der bekannteste legale Trick: Bewegliches Inventar ist kein Grundstücksbestandteil und unterliegt daher nicht der Grunderwerbsteuer (§ 2 GrEStG). Dazu zählen Einbauküche (sofern nicht fest verbaut im Sinne eines wesentlichen Bestandteils, in der Praxis akzeptieren Finanzämter Küchen meist), Möbel, Lampen, Sauna, Markise, Gartenhaus, Kaminofen, Photovoltaikanlage (bei Aufdach-Anlagen, nicht bei dachintegrierten), Alarmanlage oder Heizöl im Tank. Weist du im Kaufvertrag eine Einbauküche mit 12.000 Euro und eine Sauna mit 5.000 Euro separat aus, sparst du in NRW 1.105 Euro Steuer.

Drei Regeln dabei: Realistische Zeitwerte, eine zehn Jahre alte Küche ist keine 20.000 Euro mehr wert; Finanzämter prüfen ab ca. 10–15 % des Kaufpreises genauer und fordern Belege. Liste im Vertrag, jeder Gegenstand mit Einzelwert, nicht pauschal „Inventar 20.000 Euro“. Bank informieren, der Inventaranteil ist nicht beleihbar, die Bank finanziert ihn nicht mit und rechnet den Beleihungsauslauf auf den reduzierten Immobilienpreis. Bei einem knappen Eigenkapital kann das den Zins verschlechtern; dann ist der Steuervorteil schnell aufgezehrt.

Weitere Hebel: Bei Neubau auf eigenem Grundstück kaufst du erst das Grundstück, dann beauftragst du den Bau. Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück, nicht auf die Bauleistung. Das funktioniert nur, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich und zeitlich unabhängig sind (kein einheitlicher Erwerbsgegenstand); Finanzämter prüfen das streng. Die Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung darf seit einem BFH-Urteil von 2020 nicht mehr vom Kaufpreis abgezogen werden. Und: Verhandle die Maklerprovision, frage nach dem Wegfall der Schätzgebühr und übernimm eine bestehende Grundschuld, wo möglich.