Kaufen oder Mieten? Kaufpreis-Miete-Verhältnis, Vollkostenvergleich und ein ehrliches 30-Jahres-Rechenbeispiel

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (auch Vervielfältiger oder Mietmultiplikator) ist die einfachste Kennzahl: Du teilst den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete, die dieselbe Wohnung erzielen würde. Eine Wohnung für 450.000 Euro, die 1.500 Euro kalt kostet (18.000 Euro im Jahr), hat einen Faktor von 25. Die Faustregel lautet: unter 20 günstig, 20 bis 25 neutral, über 25 teuer. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite, bei Faktor 25 sind das 4 %, bei Faktor 33 nur noch 3 %. Liegt die Mietrendite unter dem Bauzins, zahlt der Käufer rechnerisch mehr als der Mieter, bevor Instandhaltung überhaupt berücksichtigt ist.

Die Spanne in Deutschland ist enorm. In München liegen Vervielfältiger für Bestandswohnungen Stand 2026 oft bei 30 bis 40, in Hamburg, Berlin, Frankfurt und Stuttgart bei 26 bis 34, in Mittelstädten wie Kassel, Magdeburg oder Chemnitz bei 15 bis 22, im ländlichen Raum teils unter 15. Daraus folgt, dass dieselbe Rechnung in München regelmäßig für Mieten und in Sachsen-Anhalt regelmäßig für Kaufen ausgeht, nicht wegen der Zinsen, sondern wegen des Preis-Miete-Verhältnisses. Mit einem Faktor über 30 kann ein Kauf trotzdem sinnvoll sein, wenn du Wertsteigerung erwartest, aber dann ist es eine Wette auf den Markt, nicht mehr eine Rechnung mit dem heutigen Mietwert.

Nutze die Kennzahl als ersten Filter, nicht als Urteil. Ermittle die realistische Kaltmiete für die konkrete Immobilie. Mietspiegel, vergleichbare Inserate, nicht die Wunschvorstellung des Verkäufers, und rechne den Faktor für den Kaufpreis plus Nebenkosten: 450.000 Euro Kaufpreis sind in NRW rund 504.000 Euro Gesamtkosten, der Faktor steigt von 25 auf 28. Erst wenn der Faktor im neutralen oder günstigen Bereich liegt, lohnt der aufwendigere Vollkostenvergleich im nächsten Abschnitt.

Der häufigste Denkfehler: „Meine Rate ist 1.950 Euro, meine Miete wäre 1.500 Euro, also 450 Euro teurer.“ Die Rate enthält aber die Tilgung, und die ist kein Kostenfaktor, sondern Sparen in Stein. Der echte Vergleich stellt die unwiederbringlichen Kosten des Eigentums den unwiederbringlichen Kosten des Mietens, der Kaltmiete, gegenüber. Beim Eigentum sind das: Zinsen (bei 384.000 Euro Darlehen zu 3,6 % anfangs ca. 1.150 Euro monatlich, sinkend), Instandhaltung (ca. 1 bis 1,5 % des Gebäudewerts pro Jahr, bei 350.000 Euro Gebäudewert also 290 bis 440 Euro monatlich, über Jahrzehnte gemittelt), Grundsteuer und Gebäudeversicherung (ca. 80 bis 150 Euro monatlich) und die auf die Haltedauer verteilten Kaufnebenkosten (54.000 Euro über 30 Jahre = 150 Euro monatlich).

Dazu kommt der Posten, den fast niemand rechnet: die Opportunitätskosten des Eigenkapitals. 120.000 Euro, die in der Immobilie stecken, könnten in einem breit gestreuten ETF-Portfolio arbeiten, bei 5 % Nettorendite sind das 500 Euro pro Monat entgangener Ertrag, bei 3 % immer noch 300 Euro. Diese Zahl ist ehrlicherweise unsicher, weil Renditen schwanken und Steuern anfallen, aber null ist sie nie. Zusammengerechnet liegen die unwiederbringlichen Kosten des Eigentums im Beispiel bei ca. 2.170 bis 2.390 Euro monatlich, gegenüber 1.500 Euro Kaltmiete. Der Käufer zahlt also anfangs ca. 700 bis 900 Euro mehr für dasselbe Wohnen.

Dagegen stehen zwei Effekte, die den Käufer über die Zeit begünstigen: Die Zinsen sinken mit jeder Tilgung, während die Miete steigt, bei 2 % Mietsteigerung pro Jahr sind aus 1.500 Euro nach 15 Jahren 2.020 Euro und nach 30 Jahren 2.720 Euro geworden. Und die Immobilie gewinnt idealerweise an Wert, während das gezahlte Geld beim Mieter weg ist. Ob diese Effekte die höheren Anfangskosten aufwiegen, hängt von Haltedauer, Wertsteigerung und Mietentwicklung ab, und davon, ob der Mieter die Differenz tatsächlich anlegt. Genau das rechnet das Beispiel im übernächsten Abschnitt durch.

Die Opportunitätskosten sind der entscheidende und zugleich am meisten diskutierte Posten. Das Argument: Wer 120.000 Euro Eigenkapital in eine Immobilie steckt, verzichtet auf die Rendite, die dieses Geld am Kapitalmarkt gebracht hätte. Ein weltweit gestreutes Aktienportfolio hat über lange Zeiträume historisch 6 bis 8 % nominal pro Jahr gebracht, ohne Garantie für die Zukunft. Rechnet man vorsichtig mit 5 % netto nach Kosten, werden aus 120.000 Euro in 30 Jahren ca. 519.000 Euro, bei 6 % ca. 689.000 Euro. Bei 3 % immerhin 291.000 Euro. Damit der Kauf mithält, muss die Immobilie entsprechend an Wert gewinnen und die gesparte Miete den Rest bringen.

Die Gegenargumente sind genauso real. Erstens: Der ETF schwankt, und ein Minus von 40 % im falschen Moment, etwa kurz vor der Rente, ist psychologisch schwer auszuhalten; Immobilienpreise schwanken auch, aber niemand sieht täglich den Kurs. Zweitens: Die Immobilie ist ein Zwangssparvertrag, die Tilgung läuft, ob du Lust hast oder nicht. Studien zum Sparverhalten zeigen seit Jahrzehnten, dass die wenigsten Mieter die Differenz zwischen Miete und fiktiver Rate diszipliniert anlegen; sie konsumieren sie. Wer sich selbst ehrlich einschätzt und weiß, dass ein ETF-Sparplan nach drei Jahren wieder pausiert würde, sollte das in die Rechnung einbeziehen.

Drittens: Die Immobilie bietet Hebelwirkung. Steigt eine 450.000-Euro-Immobilie um 2 % pro Jahr, sind das 9.000 Euro Wertzuwachs auf 120.000 Euro Eigenkapital: 7,5 % Eigenkapitalrendite im ersten Jahr, weil die Bank den Rest finanziert hat. Das funktioniert allerdings in beide Richtungen: Fallen die Preise um 10 %, sind 45.000 Euro der 120.000 Euro Eigenkapital weg. Und viertens: Der Wertzuwachs der selbstgenutzten Immobilie ist nach zehn Jahren steuerfrei, ETF-Gewinne unterliegen der Abgeltungsteuer (25 % plus Soli auf 70 % der Gewinne nach Teilfreistellung). Fair gerechnet reduziert das den ETF-Vorsprung um ca. 15 bis 20 %. Mehr zur Anlage im Bereich Geldanlage mit ETFs.

Das Szenario: Eine Wohnung für 450.000 Euro in Niedersachsen, Nebenkosten ca. 54.000 Euro, Gesamtkosten 504.000 Euro. Eigenkapital 120.000 Euro, Darlehen 384.000 Euro zu 3,6 % Sollzins (angenommen konstant über 30 Jahre) mit 2,5 % Tilgung. Rate 1.952 Euro, Volltilgung nach ca. 30 Jahren. Dazu Instandhaltung 1 % des Gebäudewerts (375 Euro monatlich, mit Inflation steigend). Der Käufer zahlt also anfangs ca. 2.330 Euro monatlich. Die Alternative: dieselbe Wohnung mieten für 1.500 Euro kalt (Faktor 25), Mietsteigerung 2 % pro Jahr. Der Mieter legt sein Eigenkapital und jeden Monat die Differenz zwischen den Kosten des Käufers und seiner Miete in einen ETF mit 5 % Nettorendite an.

Der Käufer nach 30 Jahren: Die Wohnung ist schuldenfrei. Bei 2 % Wertsteigerung pro Jahr ist sie ca. 815.000 Euro wert, bei 1 % ca. 607.000 Euro, bei 3 % ca. 1,09 Millionen Euro. Er wohnt mietfrei und zahlt nur noch Instandhaltung und Nebenkosten, ca. 700 bis 900 Euro monatlich in den Preisen von dann. Gesamt eingezahlt hat er ca. 702.000 Euro Rate plus ca. 180.000 Euro Instandhaltung plus 120.000 Euro Eigenkapital, rund 1 Million Euro über 30 Jahre.

Der Mieter nach 30 Jahren: Die 120.000 Euro Eigenkapital sind bei 5 % auf ca. 519.000 Euro gewachsen. Die monatliche Sparrate beginnt bei ca. 830 Euro (2.330 minus 1.500), schrumpft aber mit steigender Miete: Nach 15 Jahren liegt die Miete bei ca. 2.020 Euro, die Differenz bei ca. 400 Euro; nach ca. 22 Jahren übersteigt die Miete die Kosten des Käufers, und der Mieter spart nichts mehr. Die kumulierten Sparraten wachsen auf ca. 330.000 bis 380.000 Euro. Depot gesamt: ca. 850.000 bis 900.000 Euro vor Steuern, nach Abgeltungsteuer auf die Gewinne ca. 720.000 bis 780.000 Euro. Er zahlt aber weiterhin ca. 2.720 Euro Miete monatlich: 32.600 Euro im Jahr, das sind 4 % Entnahme aus dem Depot allein fürs Wohnen. Vermögensmäßig liegen beide also nah beieinander; der Käufer hat den Vorteil der mietfreien Rente, der Mieter den der Liquidität und Flexibilität. Das Ergebnis kippt deutlich, wenn die Wertsteigerung unter 1 % bleibt (Mieter vorn) oder der Mieter nicht konsequent spart (Käufer klar vorn).

Die Rechnung ist das eine, dein Leben das andere. Der härteste Faktor ist die Haltedauer: Kaufnebenkosten von 9 bis 13 % sind beim Verkauf weg, und bei einem Verkauf in den ersten Jahren kommt oft eine Vorfälligkeitsentschädigung dazu. Eine Immobilie muss ca. 3 bis 5 Jahre lang um 2 bis 3 % pro Jahr steigen, nur um die Nebenkosten wieder einzuspielen. Wer nicht einigermaßen sicher ist, mindestens zehn Jahre zu bleiben, wegen Beruf, Partnerschaft, Familienplanung oder Pflege der Eltern –, sollte mieten oder zumindest sehr bewusst kaufen. Gleiches gilt für Berufe mit hoher Mobilität: Juristen in der Großkanzlei-Phase, Ärzte in der Facharztausbildung, Beamte vor der Verbeamtung auf Lebenszeit.

Für den Kauf sprechen Faktoren, die Geld nur schwer abbildet: Gestaltungsfreiheit (Wände raus, Garten um, Wärmepumpe rein), Schutz vor Eigenbedarfskündigung, in angespannten Märkten ein echtes Risiko, besonders für Familien mit Kindern in der Schule –, Planbarkeit der Wohnkosten im Alter und das Gefühl, dass es das eigene Zuhause ist. Umgekehrt sprechen für die Miete: Flexibilität bei Jobangeboten in anderen Städten, kein Klumpenrisiko (ein Haus in einer Stadt statt ein Weltportfolio), keine Verantwortung für Dach, Heizung und Eigentümerversammlung und die Möglichkeit, bei verändertem Bedarf. Kinder ziehen aus, Trennung, Pflegebedürftigkeit, einfach umzuziehen.

Eine Zwischenlösung wird oft übersehen: Kaufen zur Vermietung und selbst mieten. Wer in München arbeitet, aber in Leipzig oder Magdeburg eine Wohnung zum Faktor 18 kaufen und vermieten kann, nutzt die Rechenvorteile des günstigen Marktes und die Flexibilität des Mietens, mit Steuervorteilen durch Abschreibung und absetzbare Zinsen. Das ist komplexer, erfordert Vermieterarbeit und Risikobereitschaft, kann aber die bessere Kombination sein als der Kauf zum Faktor 35 am Arbeitsort. Welche Rate du dir in jedem Szenario leisten kannst, zeigt der Baufinanzierungs-Rechner.

Fassen wir zusammen, wann die Rechnung und das Leben gemeinsam für den Kauf sprechen: Du planst, mindestens zehn Jahre zu bleiben, besser länger. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis liegt unter 25, idealerweise unter 20. Die Rate, inklusive Instandhaltungsrücklage, bleibt unter 35 % deines Haushaltsnettos, auch wenn ein Einkommen zeitweise wegfällt. Du hast Eigenkapital für die Nebenkosten plus eine Reserve, die unangetastet bleibt. Du weißt von dir, dass du als Mieter die Differenz nicht konsequent anlegen würdest. Und du legst Wert auf Gestaltungsfreiheit und Kündigungsschutz. Treffen vier dieser fünf Punkte zu, ist der Kauf eine gute Entscheidung, auch wenn der ETF-Mieter in der Tabelle knapp vorn liegt.

Für das Mieten spricht: Faktor über 30 am gewünschten Wohnort, eine unsichere oder mobile Lebensphase, Eigenkapital unter den Nebenkosten (das führt zu teurer Vollfinanzierung), eine Rate, die nur mit zwei vollen Einkommen tragbar wäre, oder eine hohe Anlagedisziplin mit einem laufenden Sparplan, den du seit Jahren durchhältst. In diesem Fall ist Mieten nicht „Geld zum Fenster rauswerfen“, sondern die rationale Entscheidung, Wohnen und Vermögensaufbau zu trennen, so wie man Versichern und Sparen trennt. Wichtig ist nur, dass der Vermögensaufbau tatsächlich stattfindet.

Was du in beiden Fällen nicht tun solltest: Kaufen aus Angst, „sonst nie mehr reinzukommen“, oder mieten aus Angst vor Verantwortung. Beides sind Gefühle, keine Argumente. Rechne mit deinen Zahlen. Kaufpreis, realistische Miete, Eigenkapital, Rate, Haltedauer, und schau, ob die Entscheidung auch bei 1 % Wertsteigerung und 2 Prozentpunkten mehr Zins bei der Anschlussfinanzierung noch gut aussieht. Wenn ja, kauf. Wenn die Rechnung nur mit 3 % Wertsteigerung und ewig niedrigen Zinsen aufgeht, miete, und lege das Geld an. Mehr zur Vorbereitung auf das Bankgespräch auf der Themenseite Baufinanzierung.