Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen: Prolongation, Umschuldung und das Kündigungsrecht nach 10 Jahren

Etwa drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung schickt deine Bank ein Prolongationsangebot: ein Schreiben mit neuem Zinssatz und neuer Zinsbindung für die Restschuld. Du unterschreibst, fertig, keine Bonitätsprüfung, keine Unterlagen, kein Notar. Diese Bequemlichkeit lässt sich die Bank bezahlen: Prolongationsangebote liegen erfahrungsgemäß 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte über den besten Marktkonditionen, weil die Bank weiß, dass die meisten Kunden nicht vergleichen. Bei 250.000 Euro Restschuld sind 0,3 Prozentpunkte 750 Euro im Jahr, über zehn Jahre rund 6.500 Euro.

Die Umschuldung zu einer anderen Bank ist aufwendiger: neue Bonitätsprüfung, Objektunterlagen, Gehaltsnachweise, und die Grundschuld muss übertragen werden. Dafür gibt es zwei Wege: die Abtretung der bestehenden Grundschuld an die neue Bank (günstig, ca. 0,1 bis 0,2 % der Grundschuld für Notar und Grundbuch) oder Löschung und Neueintragung (teurer, ca. 0,4 bis 0,5 %). Fast immer wird abgetreten. Bei 250.000 Euro Restschuld kostet der Wechsel also ca. 300 bis 500 Euro, ein Betrag, den ein Zinsvorteil von 0,2 Prozentpunkten in weniger als einem Jahr einspielt.

Die richtige Reihenfolge: Hol dir zuerst Marktangebote ein, über einen unabhängigen Vermittler mit Zugang zu vielen Banken, und lege sie dann deiner Bank vor. Viele Banken bessern ihr Prolongationsangebot nach, wenn sie ein konkretes Konkurrenzangebot sehen; dann bekommst du den Marktzins ohne Wechselaufwand. Tun sie es nicht, wechselst du. Was du dabei nicht tun solltest: das erste Prolongationsschreiben unterschreiben, weil die Frist angeblich drängt. Du hast bis zum letzten Tag der Zinsbindung Zeit, und viele Banken bieten eine variable Übergangsphase an. Auf der Themenseite Baufinanzierung findest du die Grundlagen zum Annuitätendarlehen.

Das Gesetz schützt Darlehensnehmer vor zu langer Bindung: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins jederzeit kündigen, sobald seit dem vollständigen Empfang des Darlehens zehn Jahre vergangen sind, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die Bank darf dafür keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Vollauszahlung, nicht der Vertragsunterschrift: Bei einem Neubau, der in Raten ausgezahlt wurde, zählt die letzte Rate. Bei einer Prolongation beginnt die Frist mit dem Tag, an dem die neue Zinsvereinbarung wirksam wird.

Daraus folgt eine Asymmetrie, die du nutzen solltest: Vereinbarst du eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren, ist die Bank für die gesamte Zeit an den Zins gebunden, du aber nur zehn Jahre. Steigen die Zinsen, behältst du den günstigen Zins bis zum Ende. Fallen sie, kündigst du nach zehn Jahren und finanzierst günstiger um. Dieses Recht ist der Grund, warum lange Zinsbindungen bei einem Aufschlag von nur ca. 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten (Stand 2026) fast immer die bessere Wahl sind: Du zahlst eine kleine Versicherungsprämie und trägst kein Zinsrisiko mehr nach oben.

Praktisch gehst du so vor: Im neunten Jahr nach Vollauszahlung vergleichst du deinen Zins mit dem aktuellen Markt. Liegt der Markt mehr als ca. 0,3 Prozentpunkte darunter, kündigst du schriftlich mit sechs Monaten Frist, auch eine Teilkündigung ist möglich, etwa um eine Erbschaft als Sondertilgung einzusetzen. Die Bank muss die Kündigung akzeptieren; manche bieten in dieser Situation von sich aus ein verbessertes Angebot an. Wichtig: Die Kündigung ist nur wirksam, wenn du den Betrag innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückzahlst, die Anschlussfinanzierung muss also stehen.

Das Forward-Darlehen löst ein Zeitproblem: Deine Zinsbindung läuft in drei Jahren aus, die Zinsen sind gerade günstig, und du willst sie dir sichern. Du schließt heute einen Darlehensvertrag über die voraussichtliche Restschuld ab, der erst zum Ablauf der alten Zinsbindung ausgezahlt wird und das Altdarlehen ablöst. Bis dahin zahlst du keine Zinsen auf das Forward-Darlehen, nur den Aufschlag, der in den Zinssatz eingepreist ist. Die Vorlaufzeit beträgt bei den meisten Banken 12 bis 60 Monate, einige bieten bis 66 Monate.

Der Forward-Aufschlag liegt Stand 2026 bei ca. 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit, abhängig von Bank und Zinsstrukturkurve. Viele Banken berechnen die ersten 6 bis 12 Monate aufschlagsfrei. Bei 36 Monaten Vorlauf sind das ca. 0,4 bis 0,9 Prozentpunkte über dem aktuellen Zins. Rechne genau: Wenn der Markt bei 3,6 % steht und du mit 36 Monaten Vorlauf 4,3 % zahlst, lohnt sich das nur, wenn du erwartest, dass die Zinsen in drei Jahren über 4,3 % liegen, oder wenn dir die Planungssicherheit das wert ist. Für Haushalte mit knapper Rate ist Sicherheit oft wichtiger als die Wette auf günstigere Zinsen.

Der Haken ist die Abnahmepflicht: Fallen die Zinsen bis zum Start, musst du das Forward-Darlehen trotzdem abnehmen. Verweigerst du, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung, die der Vorfälligkeitsentschädigung ähnelt und mehrere Prozent der Darlehenssumme betragen kann. Das Forward-Darlehen ist also eine Versicherung gegen steigende Zinsen, keine Wette auf fallende. Sinnvoll ist es typischerweise 12 bis 24 Monate vor Ablauf, wenn der Aufschlag klein ist und die Zinsentwicklung einigermaßen absehbar; 48 bis 60 Monate Vorlauf lohnen nur bei sehr niedrigem Zinsniveau oder ausgeprägter Angst vor einem Anstieg.

Wie groß das Zinsrisiko ist, zeigt eine einfache Rechnung. Ausgangslage: 250.000 Euro Restschuld, du willst in 15 Jahren schuldenfrei sein. Bei einem Anschlusszins von 3,5 % beträgt die Rate dafür ca. 1.790 Euro monatlich, die Zinskosten über 15 Jahre ca. 72.000 Euro. Steigt der Zins auf 5,5 %, also plus zwei Prozentpunkte, wie zwischen 2021 und 2023 tatsächlich geschehen –, beträgt die Rate für dasselbe Ziel ca. 2.040 Euro, die Zinskosten ca. 118.000 Euro. Das sind 250 Euro mehr im Monat und ca. 46.000 Euro mehr Zinsen über die Laufzeit.

Noch deutlicher wird es, wenn die Rate nicht steigen darf, weil das Budget ausgereizt ist: Bleibst du bei 1.790 Euro, sinkt die Tilgung bei 5,5 % Zins von anfänglich ca. 5,1 % auf ca. 3,1 %, und die Volltilgung dauert statt 15 Jahre rund 21 Jahre. Wer mit 50 in die Anschlussfinanzierung geht, wäre dann mit 71 statt 65 fertig, mitten in der Rente. Bei plus drei Prozentpunkten (6,5 %) steigt die Rate für 15 Jahre auf ca. 2.180 Euro, und bei konstanter Rate verlängert sich die Laufzeit auf über 25 Jahre.

Daraus folgen zwei Regeln für die erste Finanzierung: Erstens, rechne vor der Unterschrift durch, ob die Rate bei der Anschlussfinanzierung mit zwei Prozentpunkten mehr Zins auf die dann erwartete Restschuld noch tragbar wäre, der Baufinanzierungs-Rechner zeigt dir die Restschuld nach Zinsbindung. Zweitens, wähle in Niedrigzinsphasen eine hohe Tilgung und lange Zinsbindung, damit die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung klein ist. Für die Anschlussfinanzierung selbst gilt: Eine kleine Restschuld verträgt auch höhere Zinsen; bei großer Restschuld ist Zinssicherheit durch lange Bindung oder Forward wichtiger als die zweite Nachkommastelle.

Der Ablauf der Zinsbindung ist der einzige Zeitpunkt, an dem du unbegrenzt sondertilgen kannst, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, das Darlehen ist in diesem Moment ohnehin fällig. Wer in den Jahren davor Geld angespart, eine Erbschaft erhalten oder einen Bonus bekommen hat, kann es jetzt vollständig in die Entschuldung stecken. Zwei Effekte: Die Restschuld und damit die neue Rate sinken, und der Beleihungsauslauf für die Anschlussfinanzierung verbessert sich.

Der zweite Effekt wird oft übersehen. Nach zehn Jahren Tilgung und meist gestiegenen Immobilienwerten liegt der Beleihungsauslauf vieler Haushalte ohnehin bei 60 bis 75 %. Eine Sondertilgung von 20.000 bis 30.000 Euro kann reichen, um unter die 60-Prozent-Grenze zu kommen, und damit in die Bestzins-Stufe, die ca. 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte unter der 80-Prozent-Stufe liegt. Bei 230.000 Euro Restschuld sind das ca. 500 bis 900 Euro Zinsersparnis pro Jahr zusätzlich zur Ersparnis aus der geringeren Darlehenssumme. Lass dir von der Bank den aktuellen Beleihungswert nennen, oft ist er seit dem Kauf gestiegen.

Gegenrechnen solltest du trotzdem: Die Sondertilgung bringt eine sichere Rendite in Höhe des Anschlusszinses (ca. 3,5 bis 4 % Stand 2026, steuerfrei). Das ist attraktiv, aber die Reserve von drei bis sechs Nettogehältern muss unangetastet bleiben, und wer eine BU-Lücke oder fehlende Altersvorsorge hat, sollte zuerst dort nachbessern. Auch der Vergleich mit einer breit gestreuten Anlage gehört dazu, mehr dazu im Artikel Eigenkapital und Beleihungsauslauf. Faustregel: Sondertilgung bis zur nächsten Beleihungsstufe ist fast immer sinnvoll; darüber hinaus ist es eine Frage der persönlichen Risikoneigung.

36 Monate vor Ablauf beginnt die Vorbereitung. Lass dir von der Bank die voraussichtliche Restschuld zum Ablauftermin bestätigen und den aktuellen Beleihungswert nennen. Beobachte das Zinsniveau: Liegt es deutlich unter deinem heutigen Zins und erwartest du einen Anstieg, kann ein Forward-Darlehen mit 36 Monaten Vorlauf jetzt schon interessant sein, meist ist es aber noch zu früh und zu teuer. Prüfe außerdem deine Lebensplanung: Verkauf, Umzug oder Vermietung in den nächsten Jahren verändern die Anforderungen an die Anschlussfinanzierung grundlegend.

24 Monate vor Ablauf fällt die Forward-Entscheidung: Bei 24 Monaten Vorlauf liegt der Aufschlag bei ca. 0,25 bis 0,7 Prozentpunkten (Stand 2026), wenn du Zinssicherheit willst, ist jetzt ein guter Zeitpunkt. Wenn nicht, planst du die Anschlussfinanzierung klassisch. Sammle Unterlagen (Einkommensnachweise, Grundbuchauszug, Objektunterlagen, Wohngebäudeversicherung) und lege fest, wie viel du zum Ablauf sondertilgen willst. Prüfe auch, ob Modernisierungen anstehen, eine Heizung oder Dachsanierung lässt sich in die Anschlussfinanzierung integrieren, oft mit KfW-Mitteln.

12 Monate vor Ablauf holst du Marktangebote ein, über einen unabhängigen Vermittler, der viele Banken vergleicht, und legst das beste Angebot deiner Bank vor. Jetzt beginnt die Verhandlung über die Prolongation. Bis 6 Monate vorher sollte entschieden sein, ob du bleibst oder wechselst; bei einem Wechsel braucht die Grundschuldabtretung sechs bis zehn Wochen. 3 Monate vorher kommt ohnehin das Prolongationsangebot der Bank, zu diesem Zeitpunkt solltest du bereits eine fertige Alternative in der Hand haben. Wer erst jetzt anfängt, hat keine Verhandlungsposition mehr.